Etat des lieux d’une maison avant sa mise en location

Pourquoi établir un état des lieux d’entrée ? La mise en location d’un bien immobilier représente une certaine part de risques si vous êtes propriétaire : allez-vous retrouver votre maison ou votre appartement dans son état d’origine, moyennant une usure normale, comme la peinture ? Seul un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire peuvent vous prémunir des mauvaises surprises, parfois onéreuses.


Qu’est-ce qu’un état des lieux efficace ?

Lors de la sortie d’un locataire, il est impératif de se baser sur un état des lieux d’entrée précis et valable, réalisé par un expert immobilier. A défaut, il vous sera impossible de prouver d’éventuels dégâts, et d’en réclamer l’indemnité.

L’état des lieux d’entrée se fait en présence du bailleur et du preneur, qui en partagent les frais de façon équitable. Il se déroule toujours dans d’excellentes conditions : vous êtes satisfait de louer votre bien, et le locataire a hâte d’emménager. Même si les relations sont cordiales, un « pas besoin de le noter, on le sait bien » peut se retourner contre vous.

Faire un état des lieux soi-même ? Une fausse bonne idée

Il est fréquent que le propriétaire fasse le tour du bien avec son locataire en se basant sur quelques feuilles de descriptif : cuisine équipée – bon état/ usagé… Or, les mots sont toujours sujets à interprétation. « Quelques traces » sur un mur ou un plan de travail ne précise pas si la surface est abimée ou non. De même, il arrive que le propriétaire pense que ses châssis en PVC imitation bois soient…en bois.

Contester un état des lieux de sortie : comment l’éviter ?

Le bail se termine, ou votre locataire quitte les lieux pour diverses raisons (achat, héritage, emménagement en couple, déménagement géographique, …). Depuis l’entente cordiale originelle, le temps a passé et votre bien immobilier a vécu au rythme de son occupant. Ce qui était flou à l’entrée (« on le sait bien, …) peut devenir source de conflit. Chacune des parties peut être de bonne volonté et réellement croire en sa version des choses : « c’était déjà ainsi » ou non.

Il est alors trop tard pour faire appel à un expert immobilier : celui-ci peut refuser de gérer la sortie d’un locataire, sur base du flou entourant l’état des lieux d’entrée.

Etat des lieux d’entrée par un expert immobilier

Un état des lieux d’entrée recevable considère l’état et le descriptif des infrastructures avec un regard et des connaissances techniques.

Pour son état des lieux, l’expert immobilier se sert de nouvelles technologies : des photos, mais aussi la vidéo. Des commentaires en voix off émaillent le support filmé. Ils précisent notamment :


  • Le fonctionnement des appareils (électriques ou au gaz, système de chauffage, …) ;
  • Les précautions données au locataire;
  • La mention d’une livraison ou de travaux à venir : le propriétaire s’engage à court terme ;
  •  Etc.


L’état des lieux de l’expert immobilier comprend toujours :


  • La dénomination du bailleur et du preneur et l’adresse du bien ;
  • Descriptif des lieux ;
  • Index des différents compteurs ;
  • Notes liminaires ;
  • Coordonnées de l’expert ;
  • Support DVD contenant tout constat visible et audible, signé par les deux parties, tout comme le document écrit.


Etat des lieux de sortie : prouver le bon entretien du bien immobilier

L’état des lieux de sortie nécessite la même expertise et les mêmes compétences techniques. Il s’agit en effet de valoriser d’éventuels dégâts et travaux, et déterminer quelles interventions sont à charge de qui. Notez pour ce dernier point que l’expert immobilier ne se base aucunement sur le bail locatif mais sur ces règles d’usage locatives :


  • La peinture, après 9 ans, relève de la vétusté locative normale ;
  • Le carrelage affiche une vie locative bien plus grande ;
  • Les charnières d’une porte sont fonctionnelles à vie, etc.


Le locataire a l’obligation d’entretenir les infrastructures, de même que le jardin et les abords du bien immobilier. Concernant une maison en location, le locataire doit pouvoir prouver les prestations suivantes :


  • Nettoyages des gouttières;
  • Ramonage des cheminées;
  • Entretien de la chaudière, du boiler électrique ou au gaz, de l’adoucisseur d’eau.


Il doit également vous contacter en cas de problème lié au bien immobilier. Une trace écrite de cette démarche (l’envoi d’un recommandé ou d’un mail avec accusé de réception) peut se révéler utile.

Vous souhaitez établir un état des lieux inattaquable grâce à l’intervention d’un expert immobilier ?

Contactez l’expert immobilier Geoffrey Brakel en région de Namur pour établir selon les nouvelles technologies un état des lieux d’entrée de votre bien locatif. En tant que locataire, vous pouvez également demander la présence d’un expert immobilier, avec l’accord du propriétaire qui en partagera les frais. Nous sommes disponibles pour fixer un rendez-vous ou vous fournir le montant de nos prestations.

CBC Banque Belfius Credit professionnel CPH Banque Triodos banque Axa Banque P&V assurance Krefima Credimo Crédit foncier Travailleur chez lui