L’expertise d’appartement : estimer le niveau d’insonorisation et les frais de chauffage à prévoir

Vous souhaitez acquérir un appartement en région de Namur et désirez en connaître la valeur exacte ? De nombreux critères entrent en ligne de compte, que le candidat acheteur ne perçoit pas toujours. L’expérience d’un expert immobilier est utile, notamment pour évaluer le niveau d’insonorisation d’un bien, et les frais de chauffage qu’il risque d’occasionner en l’état.


Confort acoustique d’un appartement : pistes de réflexion

Vivre dans un appartement n’offre pas toujours le même confort acoustique que dans une maison quatre façades. Différents éléments expliquent cela :


  •  - Immeuble à appartements: plusieurs habitations peuvent  voisiner l’entité expertisée : au-dessus, en-dessous, de part et d’autre. Ainsi, à Namur ou à Jambes, il est fréquent de ne bénéficier que d’une seule façade libre dans un immeuble à appartements ;
  •  - Maison de maître rénovée: trois appartements ont été aménagés dans une maison conçue pour être unifamiliale : rez-de-chaussée, premier étage et combles. Les sols sont constitués de simples planchers, et non de hourdis en béton comme il est d’usage dans la construction résidentielle.


Cette situation a des répercussions sur les bruits perçus dans l’appartement. Il existe des solutions d’isolation acoustique. Il faut néanmoins être conscient de plusieurs éléments de réflexion :


  •  Leur efficacité est moindre que si elles avaient été intégrées à la construction d’origine ;
  •  On constate une certaine perte d’espace intérieur;
  •  L’amélioration de l’isolation acoustique représente un coût qu’il faut budgétiser.


Signalons que si vous visitez un appartement vide, il est normal que son acoustique soit médiocre : aucune surface, ameublement ou tissu, n’y joue son rôle d’absorbeur de bruit. L’effet sera amoindri lorsque l’appartement sera de nouveau meublé et décoré.

Estimation de l’isolation thermique du bien immobilier

A contrario, les performances thermiques d’un appartement seront meilleures s’il est entouré d’habitations sur plusieurs côtés. La maçonnerie n’y est que peu exposée à l’air libre. Ainsi, chauffer un penthouse situé, par définition, au dernier étage d’un immeuble, occasionnera plus de frais de chauffage qu’un appartement  entouré de toutes parts.

Conseils de l’expert en bien immobilier : qu’en attendre ?

Le professionnel de l’estimation immobilière ne se prononce pas sur la situation géographique d’un bien. Des critères tels que la qualité de vie au sein d’un quartier sont personnels. Proximité avec le lieu de travail, de la famille, milieu rural ou urbain, opportunité de ne détenir qu’un véhicule au lieu de deux…Chacun détermine ce qui est prioritaire selon ses besoins spécifiques, qui seront plutôt privilégiés à Jodoigne, Ligny ou Dinant.

En revanche, le rapport d’un appartement ou d’une maison comporte des avis pointus sur les matières suivantes :


- Qualité des matériaux mis en œuvre: l’expert en immobilier reste informé des techniques de construction et des performances énergétiques et acoustiques des matériaux ;
- Diagnostic immobilier sur la vétusté du bien ;
- Estimation correcte de la valeur du bien : l’objectif premier de son rapport sera de déterminer si le prix du bien pour lequel vous vous portez acquéreur est usurpé ou correct ;
- Organisation interne des lieux : par exemple, une baie vitrée particulièrement située côté au sud apporte un maximum d’énergie durant la saison froide, mais occasionne une surchauffe en été. Orientée vers le nord, une large ouverture dans la maçonnerie apporte de façon limitée de la luminosité et sera plutôt source de refroidissement de la pièce ;
- Solutions d’investissement intelligent en matière d’énergie pour des bâtiments mal isolés : ainsi il conseillera plutôt d’investir dans des stores extérieurs que dans une climatisation (un système d’émission du froid représente un coût certain en électricité). Ces protections solaires empêcheront le soleil d’atteindre le vitrage de la baie vitrée et de générer 90 à 95 % de l’énergie ressentie. De la même manière, renforcer l’isolation thermique est plus efficace que d’investir dans une pompe à chaleur ou des panneaux photovoltaïques.

Les certifications PEB et leur influence sur le prix d’un appartement

Parmi les pièges à éviter et les fausses vérités qui circulent sur l’estimation d’un bien immobilier, signalons la certification PEB d’une maison ou d’un appartement. L’établissement d’un certificat PEB a pour objectif de conscientiser les propriétaires sur une isolation correcte de leur bien immobilier.

La présentation de ce document, aussi favorable soit-il, ne doit pas influencer la valeur d’un bien immobilier. Plusieurs certificateurs vérifiant en parallèle  la même habitation peuvent rendre des résultats différents, allant du C au G.  Dès lors, comment y accorder sa confiance ? En tant qu’acheteur, il n’est pas utile de réclamer le certificat PEB du bien, n’ayant aucune garantie sur sa validité.

Vous désirez vous porter acquéreur pour un appartement tout en étant certain de sa valeur immobilière effective ?

Contactez le Bureau d’expertises Brakel en région de Namur pour obtenir des renseignements complémentaires sur l’estimation d’un appartement, un rendez-vous ou un devis.

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