Expertise immobilière en cas d’expropriation : plus-value de l’intervention de l’expert immobilier

L’expropriation consiste à priver un propriétaire de son droit de propriété sur un bien immobilier ou sur un terrain afin de le céder à des fins d’utilité publique. Les motifs invoqués par le pouvoir public ou semi public sont divers et variés. Il peut s’agir de la construction de nouvelles voies de transport, de nouveaux aménagements urbains, d’un investissement de structure, etc. Dans ce cas de figure, l’intervention d’un expert immobilier compétent et professionnel s’avère profitable pour le propriétaire soumis à cette contrainte. Explications.


Cession amiable ou procédure judiciaire d’expropriation


Dans les négociations du montant de l’indemnité d’expropriation, les autorités expropriantes soumettent une proposition officieuse (cas de cession amiable) dans l’objectif que la vente se déroule dans les plus brefs délais au prix le plus bas possible (vente de gré à gré). Si le propriétaire accepte cette offre, la procédure judiciaire officielle et stricte d’expropriation et tous les délais contraignants qu’elle entraîne n’a pas lieu. L’autorité administrative achète le bien immobilier pour ensuite en faire ce qu’elle désire. Le propriétaire peut pourtant obtenir un prix plus élevé en faisant les choses dans les règles de l’art. Cela inclut l’appel au savoir-faire d’un expert immobilier avant la vente de la maison, ce qui permet au propriétaire d’obtenir la valeur réelle de son bien immobilier selon certains critères objectifs.

En cas d’absence de cession amiable, une procédure judiciaire devant le Juge de Paix devra être introduite aux frais de l’autorité administrative. Ce juge désignera un expert immobilier judiciaire qui interviendra pour lui.

Si l’exproprié décide de solliciter son propre expert immobilier, il reviendra au Juge de Paix de choisir entre l’estimation établie par l’expert immobilier judiciaire et celle par l’expert immobilier du client.

Critères retenus par l’expert immobilier dans l’évaluation d’un bien immobilier exproprié


Quel que soit le cas de figure, l’expert immobilier ne prend en considération que des paramètres objectifs pour calculer la valeur réelle d’un bien immobilier en Belgique. Par exemple, la valeur affective d’un bâtiment transmis de génération en génération ne sera pas un critère retenu. Par contre, le manque à gagner du propriétaire exproprié sera pris en compte. Si le bien qui fait l’objet de l’expropriation était en location, il est en effet évident que les propriétaires essuieront un manque à gagner quantifiable par l’expert immobilier.

La valeur vénale constitue également un critère d’évaluation de l’indemnité d’expropriation. Il s’agit de la valeur de vente de l’immeuble, soit la somme qu’obtiendrait l’exproprié s’il vendait son bien dans des conditions normales.

L’expert immobilier évalue le bien exproprié en tenant aussi compte de la valeur d’avenir de celui-ci, c’est-à-dire de la plus-value qui pourrait augmenter la valeur actuelle du bâtiment dans un avenir plus ou moins proche.

Les indemnités mobilières sont un autre critère à retenir. Elles désignent les frais de déménagement, les frais de location, les frais de publicité et d’aménagement, les frais d’étude, ou encore la perte d’un bail avantageux.

L’expert réalise également l’estimation financière du délai dans lequel le propriétaire parviendra à retrouver un nouveau bien immobilier semblable (intérêts d’attente).

Ajoutez à cela la valeur de convenance du bien exproprié, l’indemnité pour la dépréciation de la portion restante, les indemnités de remploi, les troubles d’activité professionnelle ou commerciale, les intérêts judiciaires ou encore les frais de défense.

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