Expertise d’estimation d’un commerce : les règles de calcul

Quels éléments entrent dans l’appréciation de l’expert immobilier lors de l’évaluation d’un magasin ? Quelles données pèsent sur ses calculs ? Réponses.

Estimer la valeur réelle d’un magasin : paramètres considérés par l’expert dans ses calculs



La détermination de la valeur immobilière réelle d’un commerce dépend des principaux facteurs suivants. Cette liste n’est, à l’évidence, pas exhaustive :

Largeur de la vitrine


Plus large est la vitrine de votre commerce, meilleure est la visibilité sur les biens en vente et plus grande sera donc la valeur de votre bien immobilier. Pour les achats impulsifs particulièrement, l’intérêt de bénéficier d’une grande largeur de façade est très important.

Bâtiment situé au coin de deux rues perpendiculaires


Cette position stratégique fait grimper la valeur du bien immobilier car le commerce jouit d’une visibilité dans deux rues différentes.

Magasin localisé dans une rue commerçante


À l’évidence, un commerce situé dans une rue commerçante, et encore plus dans une rue commerçante piétonne, aura une valeur nettement supérieure à celle d’un magasin établi en région isolée, non commerciale ou villageoise.

Largeur du trottoir


Cela peut sembler complètement anodin, or pas du tout. Instinctivement, les piétons déambulent du côté de la rue où le trottoir est le plus large. C’est donc un critère de première importance à prendre en considération si l’on cherche un emplacement idéal pour son commerce et lorsqu’on établit une étude pour déterminer la valeur d’un bien immobilier commercial.

Proximité d’une grande enseigne réputée


Si certes, ce facteur n’influence pas le calcul d’estimation du commerce, il est tout de même intéressant de le mentionner en tant que paramètre déterminant la situation idéale d’un bien commercial. Si un petit commerçant est par exemple situé à côté d’un grand magasin dont la réputation de la marque n’est plus à faire, celui-ci bénéficiera du passage en masse des acheteurs de cette marque et, de facto, d’une visibilité accrue.

Surface et état de vétusté du bâtiment


La surface et la vétusté constituent, comme pour n’importe quel bien immobilier à expertiser à Namur et en Wallonie, des facteurs primordiaux à considérer dans l’estimation de la valeur immobilière réelle.

Adéquation situation – affectation


Si vous ouvrez un commerce de produits cosmétiques au beau milieu d’une gare autoroutière dans laquelle ne circulent que des poids lourds, il est certain que l’adéquation situation – affectation est loin d’être optimale et que par conséquent, la valeur du bien immobilier diminue.

Prééquipement réutilisable


Vous envisagez de racheter un magasin de vêtements et de perpétuer cette même activité avec d’autres modèles et d’autres marques ? Si les lieux sont par exemple équipés de tringles fixes, de cabines d’essayage et de comptoirs de caisse réutilisables, la valeur du bien augmentera.

Récupération d’un pas-de-porte justifié


Le pas-de-porte consiste à récupérer la clientèle du commerce précédent lorsqu’on rachète celui-ci pour en prolonger la même activité. Si ce pas-de-porte est justifié et que le nouveau propriétaire peut réellement bénéficier de la clientèle du commerce qu’il a racheté, alors ce paramètre est considéré par l’expert. Ce facteur dépendra du nombre d’années depuis lequel est implanté l’ancien commerce, de son chiffre d’affaires sur une base de dix ans, additionné à des facteurs croissants par décennie d’ancienneté.

Deux types d’expertise immobilière peuvent s’appliquer à l’estimation d’un bien commercial


La valeur réelle d’un commerce peut être évaluée selon deux points de vue résolument différents :

-   Soit sur la réalisation d’une expertise immobilière de type généraliste pour le vendeur ;
-   Soit sur la réalisation d’une expertise immobilière de type spécifique pour l’acheteur.

Selon qu’il s’agisse de l’une ou l’autre expertise, les paramètres à prendre en considération sont naturellement différents.

Besoin de faire estimer un commerce ou magasin par un expert immobilier professionnel en Wallonie ou à Bruxelles ?


Confiez votre bien entre les mains expertes du Bureau d’Expertises Immobilières Brakel en région namuroise. Des questions relatives à nos services immobiliers ? Contactez-nous par téléphone ou via notre formulaire de contact en ligne.

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